0

شيء متصدع للتو في سوق الرهن العقاري في إسبانيا

  • November 25, 2022

شهدت إسبانيا بالفعل واحدة من أروع فقاعات وانهيارات الإسكان حتى الآن هذا القرن. مع بدء تزايد الضغوط في سوق الرهن العقاري ، تحاول الحكومة والبنوك جاهدة تجنب إعادة التشغيل.

بعد أسابيع من المفاوضات مع جمعيات البنوك وبنك إسبانيا ، أذنت الحكومة الإسبانية بمجموعة من تدابير الإغاثة لأصحاب الرهن العقاري الأكثر ضعفاً في البلاد. ووافقت حكومة سانشيز يوم الثلاثاء على إجراءات قالت إنها ستخفف من وطأة ارتفاع تكاليف الرهن العقاري لأكثر من مليون أسرة. وتخضع الإجراءات لمفاوضات نهائية مع الجمعيات المصرفية التي لديها شهر للتسجيل قبل التنفيذ المقرر لها العام المقبل.

كما أشارت الفاينانشيال تايمز يوم الثلاثاء ، فإن إسبانيا هي واحدة من أوائل الدول الأوروبية التي اتخذت تدابير طارئة لتخفيف تأثير الارتفاع السريع في أسعار الفائدة على العائلات التي تكافح بالفعل مع ارتفاع التضخم:

إسبانيا معرضة بشكل خاص لارتفاع أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي لأن حوالي ثلاثة أرباع حاملي الرهن العقاري لديهم عقود قروض بأسعار متغيرة مرتبطة بسياستها النقدية ، على الرغم من تعديلها بشكل عام مرة واحدة فقط في السنة.

كما تظهر بيانات من المعهد الوطني الإسباني للإحصاء ، فإن 72٪ من الرهون العقارية الموقعة حديثًا في أغسطس كانت ذات معدل ثابت بينما كانت نسبة 28٪ متغيرة. لكن هذا اتجاه جديد نسبيًا. في عام 2020 ، كانت النسبة تقارب 50/50. في عام 2016 ، كان 90٪ من جميع الرهون العقارية الجديدة متغيرة السعر وفي عام 2009 كانت مذهلة بنسبة 96٪.

بعبارة أخرى ، كان مالكو المنازل الإسبان يحققون أقصى استفادة من سياسات أسعار الفائدة المنخفضة والصفرية والسلبية في نهاية المطاف للبنك المركزي الأوروبي ، بينما لا يفكرون كثيرًا في المخاطر المحتملة للانعكاس المفاجئ. لكن ليس المقترضون وحدهم من كانوا متهورين ؛ وكذلك كان المقرضون. كما أبلغت عن شارع وولف في عام 2017 ، كان أكبر المستفيدين من ZIRP و NIRP التابعين للبنك المركزي الأوروبي هما البنوك الإسبانية ، التي حرصت على إدراج ما يسمى بـ “شروط الحد الأدنى” في عقود الرهن العقاري متغيرة السعر. هذه تحدد معدل أدنى ، عادة ما بين 3٪ و 4.5٪ ولكن في بعض الحالات يصل إلى 5.5٪ ، للرهون العقارية متغيرة السعر ، حتى عندما ينخفض ​​Euribor إلى ما دون الصفر.

نتيجة لذلك ، تمكنت معظم البنوك الإسبانية من التمتع بجميع مزايا الأموال المجانية تقريبًا مع تجنب أحد أكبر العوائق: الاضطرار إلى تقديم أسعار فائدة رخيصة للعملاء على الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة.

في حين أن هذا لم يكن غير قانوني تمامًا ، فشلت معظم البنوك في إبلاغ عملائها بشكل صحيح أن عقد الرهن العقاري يتضمن مثل هذا الشرط. في عام 2016 ، اعتبرت محكمة العدل الأوروبية البنود مسيئة. في مرحلة ما ، بدا الأمر كما لو أن محكمة العدل الأوروبية ستطلب من جميع البنوك الإسبانية التي استخدمت شروط الحد الأدنى أن تسدد للعملاء جميع الأموال التي دفعوها خلسةً لهم. في النهاية ، لم يحدث ذلك على الرغم من حظر بنود الطوابق منذ ذلك الحين.

الآن ، يوجد في إسبانيا ما يقرب من 5.5 مليون من أصحاب الرهن العقاري ، منهم ما يقرب من أربعة ملايين لديهم رهون عقارية متغيرة السعر. وسيتأهل ما يزيد قليلاً عن مليون منهم للحصول على حزمة الإغاثة.

العائلات الأكثر ضعفًا ، التي تُعرف على أنها تلك التي يقل دخلها السنوي عن 25200 يورو ، ستكون قادرة على خفض أسعار الفائدة إلى Euribor ناقصًا 0.1 نقطة مئوية بموجب الإجراءات المقترحة. يدفع العديد من حاملي الرهن العقاري 1 نقطة مئوية أعلى من Euribor ، وهو معدل بين البنوك يتوقع تحركات البنك المركزي الأوروبي.

يتضمن الاتفاق أيضًا مدونة ممارسات جديدة لعائلات الطبقة الوسطى المتعثرة. تهدف هذه المجموعة من الإجراءات ، التي ستكون سارية المفعول لمدة عامين ، إلى مساعدة العائلات على التكيف بشكل تدريجي أكثر مع بيئة أسعار الفائدة الجديدة. للتأهل للإغاثة ، يجب أن يكون لدى الأسرة دخل سنوي أقل من 29400 يورو. يجب أن يمثل عبء الرهن العقاري أيضًا أكثر من 30٪ من دخلهم ويجب أن تكون منشآتهم الشهرية قد زادت بنسبة 20٪ على الأقل بسبب الزيادات الأخيرة في أسعار الفائدة التي قام بها البنك المركزي الأوروبي.

وقد دفعت هذه الزيادات سعر الفائدة على الودائع لدى البنك المركزي الأوروبي من -0.5٪ في يوليو إلى 1.5٪ في أواخر أكتوبر ، وهو أعلى مستوى له منذ عام 2011. وبلغ مؤشر منطقة اليورو لمدة 12 شهرًا ، وهو Euribor ، الذي تستند إليه العديد من الرهون العقارية الإسبانية ، 2.84٪. في 22 نوفمبر ، وهو أعلى مستوى له منذ يناير 2009. ومن المتوقع أن يواصل البنك المركزي الأوروبي رفع أسعار الفائدة خلال الأشهر المقبلة.

بالنسبة لحاملي الرهون العقارية متغيرة السعر في الدول الأعضاء في منطقة اليورو البالغ عددها 19 دولة ، فإن هذا يعني الاضطرار إلى دفع المزيد على أقساط شهرية ، تمامًا كما ارتفعت أسعار السلع الأساسية ، بما في ذلك الطاقة والغذاء. في حالة الرهن العقاري الإسباني لمدة 25 عامًا في المتوسط ​​150،000 يورو مع فارق 1٪ على Euribor ، فإن التثبيت الشهري يقفز من حوالي 535 يورو إلى 750 يورو – بزيادة تبلغ حوالي 215 يورو شهريًا ، أو 2580 يورو سنويًا .

ستعني حزمة الإغاثة الجديدة أن الأسرة التي لديها رهن عقاري بقيمة 120 ألف يورو وسداد شهري قدره 524 يورو مرتبطًا بالزيادات الأخيرة للبنك المركزي الأوروبي ، ستشهد سداد مدفوعاتها إلى النصف إلى 246 يورو ، كما تقول وزيرة الاقتصاد الإسبانية نادية كالفينو. سيتمكن المقترضون المؤهلون أيضًا من تمديد مدة قرضهم لمدة تصل إلى سبع سنوات. ومع ذلك ، كما تحذر وكالة حماية المستهلك الإسبانية ADICAE ، فإن ذلك من شأنه أن يدفع المقترضين إلى دفع المزيد من الفوائد بشكل إجمالي – على الرغم من انخفاض مدفوعاتهم الشهرية – وكذلك ، في كثير من الحالات ، الاضطرار إلى سداد رهنهم العقاري حتى تقاعدهم.

بالنسبة للبنوك الإسبانية ، فإن تمديد مدة القروض مع الحفاظ على مبالغ السداد الشهرية للمقترضين المتعثرين سيكون له فائدة كبيرة على المدى القصير. وهذا يعني أنهم لن يضطروا إلى تسجيل – وبالتالي توفير مخصصات – المتأخرات في سداد القروض في ميزانياتهم العمومية.

هناك أيضًا مشكلة رئيسية أخرى على المحك: قد يكون متوسط ​​الدخل البالغ 29400 يورو كافيًا لتأهيل شخص ما للحصول على قرض عقاري لمدة 25 أو 30 عامًا في أحد الأجزاء الأكثر فقرًا في إسبانيا ، مثل إكستريمادورا ، وأجزاء من الأندلس ، وكاستيلا لا. مانشا ومورسيا وسبتة ومليلية ، لكنها لن تحصل على رهن عقاري في المراكز الرئيسية للنشاط الاقتصادي مثل مدريد وبرشلونة وبلباو وفالنسيا وبالما دي مايوركا وسان سيباستيان. يعاني العديد من حاملي الرهن العقاري في هذه المدن أيضًا من ارتفاع التكاليف لكنهم لن يكونوا مؤهلين للحصول على إعفاء من الرهن العقاري – ما لم يتم بالطبع توسيع حزمة الإغاثة.

بالطبع ، كل هذا يتحدى كل منطق. يقوم البنك المركزي الأوروبي برفع أسعار الفائدة بسرعة في الوقت الحالي في محاولة (على الأرجح غير مجدية) لترويض التضخم المتصاعد ، على الرغم من حقيقة أن ارتفاع الأسعار ناتج إلى حد كبير عن عوامل جانب العرض. وهي تشمل دعم الحكومات الأوروبية المستمر لفرض عقوبات على أكبر مزود للطاقة وغيرها من السلع الحيوية ، مما أدى إلى ارتفاع هائل في أسعار الطاقة والتضخم العام. بعبارة أخرى ، تتحمل الحكومات الأوروبية المسؤولية إلى حد كبير عن ارتفاع التكاليف في أوروبا.

كانت استجابة البنك المركزي الأوروبي هي تفاقم الأزمة الاقتصادية الناشئة. وكلما زاد رفع أسعار الفائدة ، زاد الألم الاقتصادي الذي يسببه. ومع تنامي هذا الألم ، بدأت الحكومات الأوروبية والبنوك التجارية في التدافع لعزل المقترضين عن آثار تلك المعدلات المرتفعة. وهذه التأثيرات ستزداد فقط مع ارتفاع المعدلات.

الكتابة على الجدران

بالطبع ، كانت الكتابة على الحائط لبعض الوقت. كما حذر إيف مؤخرًا ، فإن الأزمة المالية الآن شبه حتمية. إن الجمع بين ارتفاع الدولار وارتفاع أسعار الفائدة بسرعة والتضخم المرتفع منذ عقود ، علاوة على كل الألم الاقتصادي الناجم عن الوباء ، يضع ضغوطًا هائلة على الأسر والشركات والاقتصادات المثقلة بالديون في جميع أنحاء العالم.

في أواخر سبتمبر ، أصدر مجلس المخاطر النظامية الأوروبي (ESRB) ، وهو هيئة استشارية تم إنشاؤها في أعقاب الأزمة المالية العالمية لمراقبة المخاطر الاحترازية الكلية التي تنبثق تحت سطح الاقتصاد الأوروبي ، “تحذيرًا عامًا” بشأن الوضع المالي في أوروبا. النظام. يتحدث ESRB مع السلطة الكاملة لأقوى مؤسستين في الاتحاد الأوروبي ، المفوضية والبنك المركزي الأوروبي.

كما أشرت في ذلك الوقت ، عادة ما تكون البنوك المركزية آخر من يعترف بأن الأزمة على وشك الحدوث. عندما يدقون ناقوس الخطر أخيرًا ، فهذا يعني عمومًا أن الضرر قد حدث بالفعل وأن الأزمة – التي ساعدوا دائمًا في إحداثها – موجودة بالفعل. تنص أول تحذيرات ESRB على ما يلي:

[T]إن التدهور في آفاق الاقتصاد الكلي إلى جانب تشديد شروط التمويل يعني ضمناً زيادة متجددة في ضغوط الميزانية العمومية للشركات غير المالية (NFCs) والأسر ، لا سيما في القطاعات والدول الأعضاء الأكثر تضرراً من الزيادة السريعة في أسعار الطاقة. تؤثر هذه التطورات على قدرة خدمة الديون في NFC والأسر.

هذا ما يبدو أنه يحدث الآن في إسبانيا ، والتي ، مثل المملكة المتحدة قبل شهرين ، يبدو أنها تلعب دور الكناري في منجم الفحم. بعد أسبوعين من إصدار ERSB “تحذيره العام” الأول على الإطلاق ، دقت الهيئة المصرفية الأوروبية ناقوس الخطر بشأن مجموعة المخاطر المتزايدة في أسواق الإسكان في أوروبا:

تدهورت بيئة الاقتصاد الكلي بشكل مفاجئ ، وازدادت احتمالية حدوث ركود. أدت الضغوط التضخمية العالية والزيادات الناتجة في أسعار الفائدة إلى ارتفاع تكاليف المعيشة دون زيادات مقابلة في الدخل. هذا هو التحدي ، لا سيما بالنسبة لذوي الدخل المنخفض والأسر المثقلة بالديون. تؤثر عدم اليقين الجيوسياسي وأزمة الطاقة على ثقة المستهلك والأعمال. على الرغم من أن معدلات التوظيف لا تزال مرتفعة ، إلا أن الطلب على الإسكان وأسواق العقارات لا يزال من الممكن أن يتأثر بهذه التطورات.

في أكتوبر ، شهدت إسبانيا أكبر انخفاض في موافقات الرهن العقاري منذ عام 2008. وهذه مجرد البداية ، وفقًا لبنك إسبانيا. بواسطة إل موندو (ترجمة خاصة بي):

أدى الوضع الاقتصادي المتدهور إلى قيام البنوك بالبدء في إغلاق صنابير الائتمان. كان هذا الاتجاه أكثر وضوحًا في قطاع الرهن العقاري ، والذي عانى في الربع الثالث من أكبر انخفاض له منذ عام 2008 ، بعد ستة أرباع متتالية من النمو.

يرجع هذا الانخفاض الحاد في موافقات الرهن العقاري ، من ناحية ، إلى حقيقة أن البنوك أصبحت أكثر عزوفًا عن المخاطرة بسبب تدهور آفاق الاقتصاد الكلي ، الأمر الذي أدى بها إلى أن تكون أكثر صرامة ، وبدرجة أقل ، إلى الحقيقة. أن عملاء البنوك يتقدمون بطلب للحصول على قروض عقارية أقل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وتكلفة التمويل.

هناك خطر آخر ، بالطبع ، هو أن الأعداد المتزايدة من حاملي الرهن العقاري غير المؤهلين للإعفاء من الديون (وغيرهم من المقترضين ، بما في ذلك الشركات) يبدأون في التخلف عن سداد ديونهم. شهدت إسبانيا بالفعل واحدة من أروع فترات الازدهار والانهيار في قطاع الإسكان حتى الآن هذا القرن ، والتي نتجت بحلول عام 2015 عن أكثر من 600000 حبس رهن (وتذكر أن الرهون العقارية في إسبانيا هي الملاذ ، مما يعني أنه يمكن للبنوك أن تلاحق المقترض لجميع المستحقين. الديون بمجرد إعادة بيع المنزل).

كما أدى إلى انهيار بنوك ادخار متعددة وعملية إنقاذ على مستوى النظام. ربما لا عجب أن الحكومة والبنوك تحاول جاهدة تجنب أزمة سكن أخرى. ولكن بينما تلوح في الأفق أزمة اقتصادية أخرى (من صنع الذات إلى حد كبير) ، والتي يمكن أن تكون أسوأ من السابقة ، فمن المرجح أن تكون مهمة صعبة.